對(duì)個(gè)人而言，投資是副業(yè)，可投可不投。今年疫情帶來投資風(fēng)險(xiǎn)，很多人選擇減少投資或不投資以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)投資人來說，投資是工作，資金有成本，疫情之下也必須投，只是需要更加小心謹(jǐn)慎。近期一些行業(yè)頭部投資人值得關(guān)注，或許這就是未來投資最理想的方向。

　　投資上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)為何穩(wěn)妥

　　今年上半年，因疫情影響，大宗物業(yè)交易萎靡，酒店與零售地產(chǎn)首當(dāng)其沖，收益穩(wěn)定的寫字樓也被拖累不少。相比之下，園區(qū)內(nèi)工業(yè)用途的科研辦公樓則受歡迎得多。近期，上海就出現(xiàn)一些國際著名投資品牌收購張江等園區(qū)內(nèi)科研辦公樓宇的案例。

不得不說，這一投資行為在目前而言是較為穩(wěn)妥的做法。其原因有三：

　　市場(chǎng)需求充沛

　　商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國實(shí)際使用外資4721.8億元，同比下降1.3%，但高技術(shù)服務(wù)業(yè)實(shí)際使用外資同比增長19.2%，其中，研發(fā)與設(shè)計(jì)服務(wù)同比增長更是高達(dá)35.7%，這一增速必然帶來強(qiáng)勁的物業(yè)需求；

　　政府支持堅(jiān)決

　　今年上海加大了對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的支持。4月陸續(xù)發(fā)布《上海市促進(jìn)在線新經(jīng)濟(jì)發(fā)展行動(dòng)方案（2020-2022年）》（下稱《行動(dòng)方案》）、《推動(dòng)工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新升級(jí)實(shí)施“工賦上海”三年行動(dòng)計(jì)劃(2020-2022年)》（下稱《行動(dòng)計(jì)劃》）、《關(guān)于加快特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)投資的若干政策措施》（下稱《若干政策措施》），調(diào)動(dòng)了產(chǎn)業(yè)投資積極性，帶來需求新動(dòng)力；

　　上海市場(chǎng)有保障

　　上海是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)最好的城市，其每年大宗交易金額占據(jù)一線城市的半壁江山，不僅資產(chǎn)安全性與升值潛力明確，且流動(dòng)性強(qiáng)，易于出售。而疫情期間，物業(yè)估值承壓，正是收購的好時(shí)機(jī)。

　　26個(gè)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)頗具投資想象力

　　2018年11月發(fā)布的《上海市產(chǎn)業(yè)地圖》明確了上海各區(qū)及重點(diǎn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局定位，指出了不同產(chǎn)業(yè)適合落地的區(qū)塊，是投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)最重要的指南之一。

就近期而言，《若干政策措施》所推出的26個(gè)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，因?yàn)椴粌H有《若干政策措施》本身的支持，還有《行動(dòng)方案》的“在線新經(jīng)濟(jì)”眾產(chǎn)業(yè)、《行動(dòng)計(jì)劃》的工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的加持，特別是其中重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，如集成電路、人工智能、生物醫(yī)藥三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，極具增長的想象空間，因此可作為投資的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象。

　政府方面，也鼓勵(lì)對(duì)這些產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資。《若干政策措施》提出要拓寬融資渠道，加大融資力度，同時(shí)鼓勵(lì)社會(huì)資本參與園區(qū)二次開發(fā)。這為社會(huì)資本，包括外資投資打開了大門。

　　大處看產(chǎn)業(yè)政策 小處看物業(yè)品質(zhì)

　　投資上海這些產(chǎn)業(yè)園區(qū)既可是一手投資，也可是二次開發(fā)投資。

　　前者根據(jù)《若干政策措施》，可獲得50年出讓年期，地價(jià)實(shí)行底線管理，工業(yè)用地出讓最低可按照全國工業(yè)用地最低價(jià)出讓標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，研發(fā)用地出讓最低可按照全市研發(fā)用地基準(zhǔn)地價(jià)執(zhí)行等優(yōu)惠政策；后者可借助“拓寬融資渠道”要求嘗試資產(chǎn)證券化，降低資金壓力；借助“鼓勵(lì)社會(huì)資本參與園區(qū)二次開發(fā)”進(jìn)行經(jīng)營升級(jí)，提升物業(yè)價(jià)值。

　　萊坊資本市場(chǎng)部董事鄭楠表示，對(duì)于面向上海特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資，應(yīng)當(dāng)圍繞國家產(chǎn)業(yè)政策研究投資戰(zhàn)略與方向，例如5G、大數(shù)據(jù)、芯片等新基建以及生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這些同時(shí)也是上海地方的重點(diǎn)扶持產(chǎn)業(yè)，其前景非常明朗。至于具體物業(yè)，則可結(jié)合交通條件和配套設(shè)施綜合判斷，越是成熟的園區(qū)越來越受到投資者青睞。

　　此外，由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式已經(jīng)從“物業(yè)售賣”轉(zhuǎn)向“持有運(yùn)營”，盈利模式從“客戶思維”轉(zhuǎn)向“伙伴思維”，運(yùn)營模式從“管理物業(yè)”轉(zhuǎn)向“服務(wù)物業(yè)”，因此投資園區(qū)的物業(yè)不能抱有坐等升值的觀念，應(yīng)當(dāng)注重收購后的軟硬件升級(jí)改造，提升物業(yè)的價(jià)值，為整體退出做準(zhǔn)備。這可能就需要投資人再準(zhǔn)備一筆資金用于引入更新的技術(shù)、設(shè)備，或在收購前做好資產(chǎn)證券化的計(jì)劃。