我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)具有形式多種多樣，主要包括高新區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、科技園區(qū)、工業(yè)區(qū)、產(chǎn)業(yè)基地、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等以及近來(lái)陸續(xù)提出的產(chǎn)業(yè)新城、科技新城等。產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，是對(duì)外開(kāi)放、招商引資、管理創(chuàng)新的重要載體，是發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚的重要平臺(tái)。

在產(chǎn)業(yè)園區(qū)中，存在兩種典型的盲目開(kāi)發(fā)模式：一是過(guò)剩式開(kāi)發(fā)，走進(jìn)園區(qū)，物業(yè)大量過(guò)剩，空置現(xiàn)象嚴(yán)重，看不到任何產(chǎn)業(yè)氛圍，產(chǎn)業(yè)園區(qū)變成工業(yè)“鬼城”，二是等待式開(kāi)發(fā)，政府和開(kāi)發(fā)商劃定產(chǎn)業(yè)園區(qū)后，因招商引資、基礎(chǔ)設(shè)施配套等原因，開(kāi)發(fā)緩慢，只圍墻不建園。

一、產(chǎn)業(yè)園區(qū)怪象

在招商引資的壓力下，地方政府動(dòng)用所能動(dòng)用的一切資源來(lái)吸引大公司投資落戶，而各類公司也沖著廉價(jià)派送的資源而來(lái)，急速擴(kuò)張，工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，變成了一場(chǎng)以社會(huì)資源作交易的圈地運(yùn)動(dòng)，怪象頻出。

1、新型圈地運(yùn)動(dòng)

高大上的策劃理念，虛擬的項(xiàng)目，完美數(shù)字指標(biāo)，理想的利稅。先拿地，再圍擋，幾通一平過(guò)后，靜候企業(yè)拿錢(qián)為我建園，外看一片繁華似錦，內(nèi)看陋室空堂。碧云天，荒草地，養(yǎng)田鼠不錯(cuò)，養(yǎng)企業(yè)難辦。工業(yè)園變成了“圈地園”，開(kāi)發(fā)商削尖腦袋，硬拼土地“紅利”。

2、進(jìn)的來(lái)出不去

不少開(kāi)發(fā)商初衷多為鉆政策空子，榨盡優(yōu)惠空間，用住宅地產(chǎn)模式開(kāi)發(fā)工業(yè)地產(chǎn)，“一錘子”心理比較嚴(yán)重。服務(wù)平臺(tái)呼聲叫得最響，做得最差，以工促商、以商養(yǎng)工的長(zhǎng)效收益意識(shí)淡薄。企業(yè)被誘哄著走進(jìn)來(lái)，哭喊著出不去。沒(méi)有后續(xù)資金的跟進(jìn)，工業(yè)園成了典型的跛腳鴨，“爛尾樓”遍地，被人怒罵愛(ài)誰(shuí)誰(shuí)。

3、標(biāo)準(zhǔn)化并不標(biāo)準(zhǔn)

產(chǎn)業(yè)園仿佛成為標(biāo)配城，人有我有，我差但有，模仿甚于創(chuàng)新，千篇一律，同質(zhì)化、同構(gòu)化嚴(yán)重。沒(méi)有縝密的市場(chǎng)調(diào)研，忽略與核心客群的精準(zhǔn)對(duì)接，紙上談兵，閉門(mén)造車，將工業(yè)園區(qū)建成只可欣賞不可把玩的瓷娃娃，比一比還好，碰一碰不可。

4、盛到碗里都是菜

產(chǎn)業(yè)園不應(yīng)是大型企業(yè)的專屬區(qū)，也不應(yīng)是中小企業(yè)的試驗(yàn)田，更不應(yīng)是小微企業(yè)的“攀高枝”，而應(yīng)是大中小微企業(yè)按照產(chǎn)業(yè)鏈條的需要進(jìn)行梯度式配置入圍。忽視全產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)有效配置，單純的鋪羅撒網(wǎng)，奶多奶少都是娘，來(lái)者不拒，盡收“麾下”。沒(méi)有核心競(jìng)爭(zhēng)力的長(zhǎng)效打造，勢(shì)必造成繁華背后的荒涼再現(xiàn)。

二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展誤區(qū)

1、價(jià)值構(gòu)成松散，增值空間有限

從園區(qū)地段價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值和服務(wù)價(jià)值等項(xiàng)目?jī)r(jià)值構(gòu)成體系來(lái)看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的價(jià)值構(gòu)成顯得過(guò)于松散，增值空間尤為不足，需要從供應(yīng)者、購(gòu)買者、投資者和競(jìng)爭(zhēng)者等多方面加強(qiáng)凝聚力，提升項(xiàng)目的價(jià)值。

2、整體策劃不夠，園區(qū)定位模糊

脫離前期整體策劃的快速投資，脫離準(zhǔn)確定位的重復(fù)建設(shè)，只能導(dǎo)致項(xiàng)目資金的過(guò)早沉淀和項(xiàng)目發(fā)展的后繼乏力，造成項(xiàng)目審批難、落地難、開(kāi)工難，方案一改再改，遲遲不能啟動(dòng)，短期無(wú)序，遠(yuǎn)景疲軟。

3、規(guī)劃設(shè)計(jì)粗放，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一

在區(qū)域內(nèi)同類化、同構(gòu)化和同質(zhì)化園區(qū)比對(duì)中缺少定向的市場(chǎng)需求，在沒(méi)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)做支撐的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，難以形成明顯的行業(yè)聚集力和競(jìng)爭(zhēng)力。園區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)比較粗放，尚有很大提升空間。應(yīng)結(jié)合充分的市場(chǎng)調(diào)研，為企業(yè)量身打造出特色化、創(chuàng)新性園區(qū)產(chǎn)品。

4、功能分區(qū)功能不足，綜合配套過(guò)于機(jī)械

功能分區(qū)無(wú)法突顯功能，綜合配套過(guò)于機(jī)械，產(chǎn)品缺少使用價(jià)值，園區(qū)缺少產(chǎn)業(yè)氛圍，難以做到與市場(chǎng)嚴(yán)絲合縫的對(duì)接。目前，多數(shù)西部產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目依然保留了產(chǎn)業(yè)園的部分開(kāi)發(fā)模式，在功能分區(qū)、綜合配套以及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，缺少了更多的市場(chǎng)亮點(diǎn)，無(wú)法形成獨(dú)特的市場(chǎng)吸引力。

5、為什么和干什么

在開(kāi)發(fā)建設(shè)中，缺少系統(tǒng)的前期策劃，缺少縝密的市場(chǎng)調(diào)研、強(qiáng)勁的資源整合、準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位以及行之有效的開(kāi)發(fā)模式和盈利模式，致使多數(shù)項(xiàng)目從一開(kāi)始便處在一個(gè)為什么和干什么的尷尬境地當(dāng)中。

三、產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展趨勢(shì)

1、從面對(duì)存量，精細(xì)管理

走向精細(xì)化發(fā)展之路，重點(diǎn)發(fā)展主導(dǎo)業(yè)務(wù)，加強(qiáng)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)品、服務(wù)精細(xì)化管理，完善園區(qū)配套建設(shè)和服務(wù)體系，提高土地利用率，提高單個(gè)項(xiàng)目效益，打造品牌效應(yīng)。

2、從“園區(qū)經(jīng)濟(jì)”轉(zhuǎn)向“城市經(jīng)濟(jì)”

秉持“以產(chǎn)興城、以城帶產(chǎn)、產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體”的發(fā)展理念，強(qiáng)調(diào)圍繞以人們的需求為中心，以提升人的幸福感為前提打造產(chǎn)業(yè)新城，為城市、產(chǎn)業(yè)企業(yè)和城市居民創(chuàng)造共享價(jià)值。

3、“盈利模式”轉(zhuǎn)向“合作共贏”思維

隨著新經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，園區(qū)物理空間成為“共享資源”，園區(qū)的盈利模式也由傳統(tǒng)的“物業(yè)租售模式”向“投資共生模式”轉(zhuǎn)變。過(guò)去園區(qū)強(qiáng)調(diào)為客戶創(chuàng)造價(jià)值思維，未來(lái)雙方不再是簡(jiǎn)單的甲方乙方，而是通過(guò)成立產(chǎn)業(yè)投資基金、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的模式成為一個(gè)有機(jī)統(tǒng)一體，實(shí)現(xiàn)入園企業(yè)，共同享受入園企業(yè)的成長(zhǎng)收益。

4、從“管理園區(qū)”轉(zhuǎn)向“服務(wù)園區(qū)”

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的更新就是城市的更新，隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套與服務(wù)的升級(jí)，產(chǎn)城逐漸融合為一體。產(chǎn)業(yè)園區(qū)不再是傳統(tǒng)地產(chǎn)買賣租售的行業(yè)，通過(guò)服務(wù)、運(yùn)營(yíng)才能得到長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)。

5、產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型依舊是主流

園區(qū)是產(chǎn)業(yè)向中高端邁進(jìn)的重要載體，園區(qū)的生活性配套、生產(chǎn)性配套、公共服務(wù)配套、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)配套狀況決定著產(chǎn)業(yè)向中高端邁進(jìn)的速度和效益。

6、培育具有區(qū)域特色和比較優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)

結(jié)合產(chǎn)業(yè)向中高端邁進(jìn)的迫切需求，緊扣產(chǎn)業(yè)變革趨勢(shì)，緊抓關(guān)鍵技術(shù)瓶頸，加強(qiáng)信息網(wǎng)絡(luò)、智能制造等重要領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的核心技術(shù)布局，形成一批戰(zhàn)略性產(chǎn)品和技術(shù)系統(tǒng)，培育新業(yè)態(tài)，形成新產(chǎn)業(yè)。

7、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)化差異

布局產(chǎn)業(yè)園區(qū)最重要的是差異化。區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)差異能夠?yàn)閰^(qū)域產(chǎn)業(yè)協(xié)作的形成提供經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，各區(qū)域的工業(yè)化發(fā)展導(dǎo)向則是根本的動(dòng)因，兩者相互影響。

四、產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展如何破局

1、搶抓機(jī)遇，深挖項(xiàng)目?jī)r(jià)值，探索盈利模式

鑒于產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品單價(jià)低、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度低、招商難度大、利潤(rùn)空間小、建設(shè)進(jìn)度慢、資金回籠周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，理順開(kāi)發(fā)思路，探索盈利模式是項(xiàng)目的重中之重，掌握合理的開(kāi)發(fā)次第和開(kāi)發(fā)節(jié)奏是項(xiàng)目在功能布局和資金平衡使用上必須處理好的先手棋。

2、細(xì)分市場(chǎng)，甄別客群，做好選擇性針對(duì)性包圍

細(xì)分市場(chǎng)，抓龍頭企業(yè)和區(qū)域領(lǐng)軍企業(yè)等主要目標(biāo)市場(chǎng)，以區(qū)域內(nèi)多領(lǐng)域配套企業(yè)和上下游企業(yè)為必要補(bǔ)充。在客群選擇中，以入園要求強(qiáng)烈的意向企業(yè)為核心群體，順?biāo)浦?，?zhēng)取首先取得突破;以符合項(xiàng)目定位的入圍企業(yè)為重要客群，定向圍攻，力爭(zhēng)形成內(nèi)部組團(tuán);以游離于外圍的觀望企業(yè)為投資客群，進(jìn)行拉網(wǎng)篩選。做好策略化營(yíng)銷，做到有甄別，有選擇，因企而異，對(duì)癥上策。

3、控制投資節(jié)奏，確保項(xiàng)目形象和效益雙輪驅(qū)動(dòng)

地方政府常把項(xiàng)目建設(shè)形象與土地指標(biāo)、證件辦理、配套費(fèi)減免等優(yōu)惠政策進(jìn)行倒置捆綁，產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)商在投資節(jié)奏把控及項(xiàng)目建設(shè)形象上需做合理把控，才能得到形象、進(jìn)度兩相宜的可控局面。

4、以市場(chǎng)為導(dǎo)向，準(zhǔn)確定位，精細(xì)規(guī)劃，精準(zhǔn)對(duì)接

深入市場(chǎng)調(diào)研，從宏觀政策、區(qū)位特征、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、客戶需求入手，做好項(xiàng)目準(zhǔn)確定位。同時(shí)，結(jié)合階段性招商成果、推廣經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)反饋，精細(xì)化園區(qū)整體規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)，做好園區(qū)產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)、物業(yè)功能分區(qū)、分類組團(tuán)關(guān)聯(lián)與市場(chǎng)需求的精準(zhǔn)對(duì)接。

5、內(nèi)外結(jié)合，平衡開(kāi)發(fā)，整體推進(jìn)，重點(diǎn)突破

按照產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)建設(shè)的基本規(guī)律，園區(qū)需要做好諸多地塊同步開(kāi)發(fā)的建設(shè)，做好主力開(kāi)發(fā)，兼顧平衡開(kāi)發(fā)，由此，外在基礎(chǔ)設(shè)施的有效利用和內(nèi)在配套設(shè)施的有序建設(shè)顯得尤為重要，廠房等企業(yè)所需的主要物業(yè)產(chǎn)品難以實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)建設(shè)。

6、打造核心競(jìng)爭(zhēng)力是可持續(xù)發(fā)展的保障

在產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)建設(shè)中，多數(shù)周邊實(shí)力園區(qū)云集，且多數(shù)均經(jīng)過(guò)了一定的市場(chǎng)培育期;如何使項(xiàng)目后發(fā)先至，笑傲市場(chǎng)，有賴于項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的整合打造。通過(guò)對(duì)資金實(shí)力、聚集引力、輻射張力、發(fā)展?jié)摿σ约懊鎸?duì)壓力等多方面的綜合分析，推斷項(xiàng)目的可持續(xù)性。

7、借力行業(yè)資源，創(chuàng)新推廣模式，實(shí)現(xiàn)園區(qū)低成本招商

在現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)的營(yíng)銷推廣中，企業(yè)這一生產(chǎn)主體無(wú)法利用較低的成本與市場(chǎng)精準(zhǔn)對(duì)接;而價(jià)格不菲的傳統(tǒng)媒體，又往往無(wú)限地加大了企業(yè)的推廣成本，其效果卻是非常有限。借力強(qiáng)大的行業(yè)資源進(jìn)行精準(zhǔn)性營(yíng)銷推廣，是實(shí)現(xiàn)園區(qū)低成本招商的破局之道。

8、加快信息化集成，實(shí)現(xiàn)園區(qū)從快速發(fā)展到科學(xué)發(fā)展

運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維尋求突破，為園區(qū)及企業(yè)提供全方位信息化解決方案，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目低成本、高效率建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。從“市場(chǎng)、成本、資源”三個(gè)因素全面深入，注重打造信息化集成服務(wù)平臺(tái)，構(gòu)建園區(qū)軟實(shí)力。